Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Karar Süreçleri Hızlanıyor…

Bu düzenleme, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında

Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan kapsamlı bir değişikliktir.

Amaç net: kentsel dönüşümde yıllardır yaşanan tıkanıklıkları aşmak ve süreci hızlandırmak.

Düzenleme, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlandı ve Resmî Gazete’de

yayımlanarak yürürlüğe girdi.

1️⃣ Tapu Kayıtlarında Yeni Sistem

 Riskli yapı yıkıldıktan sonra:

o Tapudaki “riskli yapı” şerhi kaldırılıyor

o Bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair

yeni bir kayıt düşülüyor

 Bu teknik ama çok kritik bir adım çünkü:

o Tapu süreci netleşiyor

o Sonraki işlemler (satış, proje, pay devri) hızlanıyor

2️⃣ Kararlar Artık Salt Çoğunlukla Alınabilecek

En temel değişikliklerden biri bu.

Artık aşağıdaki işlemler için oy birliği değil, hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli olacak:

 Parsel birleştirme

 Yeniden bina yapımı

 Kat karşılığı projeler

 Hisse satışı

 Gelir paylaşımı modelleri➡️ Yani %50 + 1 hisse ile karar alınabilecek.

Bu, “bir kişi itiraz etti diye bütün sürecin kilitlenmesi” döneminin sona ermesi anlamına

geliyor.

3⃣ Tek Bir Malik Süreci Başlatabilecek

 Dönüşüm için yalnızca bir malik başvuru yaparsa, toplantı süreci başlatılmak zorunda

 Toplantı bilgileri şu yollarla bildirilebilecek:

o Muhtarlık ilanı

o Bina ilan panosu

o Noter

o Elektronik tebligat

 Toplantı:

o Hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılacak

o Alınan kararlar resmî tutanak altına alınacak

➡️ Bu da “kimse çağırmıyor, haberim yoktu” tartışmalarını azaltmayı hedefliyor.

4️⃣ Karara Katılmayanların Payı Satılabilecek

En çok tartışılacak başlıklardan biri burası.

 Salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin:

o Hisseleri rayiç bedelin altında olmamak şartıyla

o Açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılabilecek

 Eğer paydaşlar satın almazsa:

o Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

o TOKİ

o veya ilgili kamu idaresi devreye girerek satın alabilecek

⚠️ Önemli detay: Riskli alanlarda, anlaşma şartlarına uyulmak kaydıyla üçüncü kişilere satışa da izin

veriliyor

5️⃣ Arsa Satışında Kamuya Öncelik

 Riskli bina yıkıldı ve arsa satışına karar verildi diyelim:

o Öncelik sırasıyla:

1. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

2. TOKİ

3. İlgili kamu kurumları

 Kamu satın alırsa:

o Hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek

➡️ Bu, “arsa satıldı ama biz ortada kaldık” endişesini azaltmayı hedefliyor.

6⃣ Zemin Uygun Değilse: İmar Hakkı Aktarımı

Yeni ve çok önemli bir esneklik:

 Eğer:

o Zemin riski varsa

o Mevzuat nedeniyle aynı parselde yapı yapılamıyorsa

➡️ İmar hakkı başka bir parsele taşınabilecek

Ama şartları var:

 Maliklerin paylaştırılması yapılacak

 Diğer maliklerin onayı gerekecek

7️⃣ Parsel Birleştirmede Yeni Kurallar

 Birden fazla riskli parsel birleştirilecekse:

o Her parsel için salt çoğunluk yeterli

Ancak:

o Riskli parsellerle birlikte boş parseller de dahil ediliyorsao Boş parsellerde oy birliği şart

8️⃣ Müteahhit Teminatlarında Değişiklik

1 ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları için:

o Verilen teminatlar

o Müteahhidin talebiyle %6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek

➡️ Bu, özellikle maliyet baskısı yaşayan müteahhitler için önemli bir rahatlama.

Genel Değerlendirme (Canlı Yayında Kapanış İçin)

Bu düzenleme:

• Hız odaklı
• Devletin sürece daha aktif dahil olduğu
• Azınlık itirazının süreci tamamen kilitlemesini önleyen bir yaklaşım getiriyor

Ama aynı zamanda:

• Mülkiyet hakkı
• Adil bedel
• Şeffaflık

başlıklarında yakından izlenmesi gereken bir dönem de başlatıyor.

Dr. Haldun ERSEN
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Başkanı